中国管理科学研究院智库专家 殷邦权
城市，是百姓的载体。“党的十八大以来，各级党委政府坚持以习近平总书记城市建设要坚持以“人民为中心”的指示，不断推进了城市建设的创新发展，各地城市功能不断提升，市民生活不断改善。成都市委、政府以大规划、大智慧建设大城市，打造公园城市新名片。青白江将一个老工业基地成功转型为对外开放的国际新型智慧城市。 2019年笔者在中国城市大会介绍了南充市委政府《激活生产力要素，打造城市创新发展的“南充模式”》，城市的发展与治理需要理论为指导。2006年，笔者撰写了《浅谈城市经营与房地产业互动效应》，2010年在中国首届房地产峰会发表了《也谈商品房成本构成与房价调控政策》均由经济师杂志社等多家媒体刊载。理论来源于实践，笔者参与社会实践对农村经济、城市经济、社会、法制等方面发表文章35篇。今天就三十年来参与城市建设与小区管理谈三点体会。
一、建设城市要有经营模式和创新理念。
1992年改革的春风吹拂神州大地，当年不少仁人志士奋勇下海成了改革的弄潮儿，时不我待，决定下海创办企业，以民营企业的模式注册了南充市鑫达实业开发有限公司，从旅游业开始经营长途客运，93年又以民营性质成立了鑫达建筑公司，让大批的农村劳动力转化为城市发展生产力。
1997年，公司顺应改革，调整结构，适应市场，开发房地产业。根据当年政府规划，为解决南充市中心五星花园人车混流，交通拥堵，从省蚕业研究所和南充市供销社打通一条步行街，解决市中心人车混流的难题，公司通过公开竞标取得与省蚕业研究所合作开发权。要打通这条步行街，必须先拆除科研用房，我们公司先投入资金，在城郊建设了蚕业研究基地，既实现了科研开发两不误，又以马克思的级差地租理论开创了步行街的城市经营新模式，商业门面价值由不到两千元一平米而一跃上升为万元的价值，以这种新经济模式推进了南充旧城改造，同时，既为经营城市提供了可资借鉴的经验，又为城市发展注入原生动力。
1998年，政府以经营城市的理念决定打造水城文化，规划西河治污，这是一个功在当代、造福子孙的民生工程，但当年政府无钱，特别是西河右岸，沟壑纵横，山高路窄，车辆进出困难，施工面基本都是淤泥沼泽，机械无法施工，人工作业费工费时，困难程度大，工程招标无人响应。鑫达公司在政府招商政策的鼓励下先前投入现金启动了西河整治并且承担了西河右岸防洪堤建设这一艰巨的任务。摆在面前的困难是机械无法操作，只有采用人工搬运淤泥，在领导的带领下，机关部门全员出动，与施工现场工人联合行动，跳入淤泥，从山下到山上，形成百米人梯传输链，将一筐筐淤泥输送上山，保证了西河防洪堤工程在汛期到来前胜利完工。如今的西河，水中映月，绿树成荫，鸟语花香，人流如织，已是南充的一道风景线。
二、发展城市要有百姓情怀和品质提升。
随着城市的创新发展，城市的生态环境和生活品质关系到百姓的幸福和安康。2021年，习总书记在西藏考察时指出：“城市的核心是人，城市工作做得好不好，老百姓满不满意， 生活方不方便，是重要的评判标准”。
1998年，公司顺应改革，认真研判市场变化规律，精准定位，以城市经营的理念向经营城市的理念转变，由改造城市向拓展城市突破，按照政府的规划，鑫达公司第一个在城郊以出让方式拿地，选定了南充西门坝村，当时，居住人口众多，民房修建零乱，没有街道，只有狭窄人行泥泞道路，殡仪馆将城区隔开，清凄荒凉，在众多冷嘲热讽语言下，公司决策者没有动摇，在建设程序上，先百姓后企业，拆迁300多户民房，一年修建竣工，村民原地入住新房；热心支持配合开发建设。项目在设计理念上是空间优先立体布局，一、二层设计了20000平米大商业，三至七层为住宅，实行商住分离，互不干扰的空间形态，在颜色搭配上采用了东南亚风格，解决百年土灰墙的格局，在三层空间设计了两条空中绿色走廊，实现了建筑立体空间布局：在产业布局理念上，解决了城区临街搭灶骑门经营的餐饮和脏乱差久拖难决的城市乱象。一座新城展现在众人面前，成渝两地30余家企业入驻，当年为城市待业人员提供上千个就业岗位。城区街道车水马龙，政府将此街命名为南充餐饮文化一条街。
城市的发展，不仅是建设规模上的拓展，而且应在生态环境和生活品质上不断提升。2009年，公司在西河左岸以拍卖形式取得龙川半岛项目土地，目的是打造城市高品质公园式住宅区，聘用中国顶尖团队规划设计小区，小区院内绿化景观两万平米，与河堤千米长堤景观、万亩西山公园相呼应，第一个在三级城市设计地下全架空停车广场，解决小车占道停放。一个小区一座城，龙川半岛项目实现了“卧观日出云卷，举目绿水青山”的公园小区的建设品质，亦是鑫达集团全体员工智慧的结晶和汗水的浇注。20000平米的小区景观，千米河堤长廊，都是员工一锄一锹翻挖成型，一草一木栽植成园。一座小区，一座丰碑，鑫达人从城市经营的旧城改造，从拓展城市的经营城市理念到提升城市品质，30年来，仅仅利用了136亩土地资源，以创新的理念打造出城市发展三个历史阶段引领城市发展的有品质有文化内涵的小区，造福了百姓。鑫达人心中有百姓，百姓心中有鑫达，构建了百姓、社会、企业和谐共融的生态环境，实现了房地产开发建设30年的零投诉。
三、治理城市要有社会担当和党建引领
随着房地产业的发展，城市小区是城市治理的重点。2003年1月鑫达集团组建成立了物业公司，2004年，物业公司在波特曼大都市建立了党支部，以党建引领，管好小区。物业管理是一个复杂的工程，他不仅涉及到老百姓的生活秩序，居住环境、社会治安定，也涉及到千家万户物业管理收费具体问题。1998年鑫达公司代政府拆迁还房的老旧小区，当年还房物管收费每户10元，每平米不到一毛钱，商品房按平米四角收费，20年来，物价、人工费用逐年上涨，企业月月亏损，政府拆迁还房本应由政府负担，但鑫达集团几十年来都把给政府排忧解难放在第一位，把老百姓的利益放在第一位，把职工就业放在第一位，企业职工由100多人于2021年职工人数增加到200多人，增长率达100%。学党史、感党恩，办实事、开新局，实行集团平衡，以丰补歉，房产公司不仅年年补贴物业公司职工工资，而且投入大量资金，改造老区环境设施设备，如各种管网、地上地下给排水管道进行了改造，未花政府一分钱，所属管理小区职工稳定，百姓安居乐业，幸福指数提高。
家庭是社会的细胞，物业是家庭的港湾，多年来鑫达物业本着“管理无盲点、业主无怨言、服务无挑剔”理念，严格落实“安全第一、预防为主”的方针，物业公司编制了近40项各类服务应急预案；制定了上百个各类管理规章制度与岗位职责；委托第三方公司制作了专家评审且经应急局备案的《生产安全事故应急预案》。公司每月组织员工开展各类培训学习及应急演练工作。多年来始终把精神文明建设放在第一位。多年来，不断地开展敬老爱幼活动，六一儿童节上门赠书，帮扶老人送菜上楼，积极开展多样社区文化活动，小区内设有精神文明宣传专栏，利用节日活动，进行以公德、安全、法制等内容的宣传教育，积极配合街道办事处、派出所，做好环境卫生、社会治安综合治理等社会性工作。通过努力，密切了物管与业主的关系，形成互动温馨的工作氛围，得到了百姓的拥戴。实现了“健康细胞酝造和谐社会”的目标。
党建引领，物业创新。物业小区的管理关系着社会的稳定，百姓安居的大局，是城市治理的重点。鑫达物业2004年在小区建立了党支部，以党建引领小区物业管理收到好的效果。2019年集团公司又组建了尚善爱心社，出资10万元建设小区党员之家、红色书吧与户外宣传专栏，党支部充分发挥党员先锋模范作用，积极参与小区物业管理。建立红色书吧既给业主提供了休闲学习的场所，也是物业中心全体员工技能培训平台。加强小区矛盾纠纷管控与调解，物业服务中心在红色书吧内设立了矛盾纠纷调解室，项目负责人担任调解组长，做到大小矛盾纠纷不出小区，偶尔业主之间产生了矛盾，以红色书吧为平台，在物业人员的耐心开导下，相互道歉，握手言和。因此，员工们把红色书吧矛盾纠纷调解室，称作“正能量氧吧”。得到了市有关部门的肯定，成了物业管理的最美名片。
多年来的实践证明，一个城市的建设和治理，最终体现在小区的建设、管理和运行，把支部建在小区，党建引领，服务创新，已是当今城市治理研究的新课题。我们一定要以习总书记“不断完善城市功能，提高群众生活品质”为总体目标，进一步探索经营模式和理念创新，坚守百姓情怀，勇于社会担当，坚持党建引领，为城市建设与治理作出新的贡献！
